上海二手指导价，箭在弦上？

最新消息

近期，地产君陆续报道了

有关上海二手房核验信息

不少板块或小区下架了全部房源

上海二手房市场似乎又有新动作

就在本周五

地产朋友圈传出新消息

上海某银行紧急通知

自明日（8/6）起

买卖合同价

交易中心核验价

银行评估价

三者孰低作为贷款申请房价标准

这三个价格与二手核验价有什么关系

对买房会产生怎样的影响

我们简单分析以下

如何来理解这三个价格？

根据我们前期的跟踪调查，上海二手房核验价针对的是二手的挂牌价。

打个比方：某房东1000万的房子，二手核验价打9折，900万才能挂牌展示。于是这套房就从外网下架了。

在前期调查中，中介向我们表示，二手房核验价格并不影响实际成交。这个时候就会出现买卖合同价，从上面的例子来看，买卖合同价还是1000万。

接着，就是交易中心核验价，也就是交易中所产生的契税、个税、增值税等税费的税基。

交易中心有一个“最低核验价”，只要网签价低于这个最低核验价，那么还是得按照最低核验价来进行缴税。

银行评估价，即是银行为了发放贷款而设定的一个价格上限，只要买卖合同价低于这个上限，均可以按照这个价格来办理贷款。

如果合同价太低，没关系，那就少贷一点。但合同价要是太高，只能按照银行最高的评估价进行贷款，这就是“贷不足”。

最大变数是二手房指导价

在实际买卖交易中，买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价，这三个价格难道会不一致吗？

对此，我们也咨询了身边的中介朋友，中介说在实际操作中，只要你的价格是一个合理的市场价，是不会出现网签一个价，缴税另一个价，银行贷款另外一个价的。

只有当网签合同价低于最低核验价，或者高于银行的评估价时，“三价”才会不一致。

前者被称为“严重做低”，后者被称为“严重做高”，这些都是不符合规定的。

而目前，二手房市场的最大变数来自于“二手房指导价”。也就是网签价格与信贷挂钩。

一旦“二手房指导价”低于实际成交价的话，在“三价孰低”标准下，银行的评估价，就要往下降了。这样的话，购房的首付比例就会增加。

二手房市场会有多大影响？

今年3月，深圳发布了3595个小区交易指导价，基本上整体折扣在5-8折，其中南山、宝安等热点地区5-6折，龙岗、盐田、坪山等非热点地区7-8折。

深圳正在执行的二手房指导价，简单来说就是在一套二手房成交，不是卖家挂多少就卖多少，而是根据“指导价”定的小区均价，进行交易。

这个政策让深圳楼市成交急剧下滑，从1月的平均400-500套，一下子成交降到“冰点”。

相比深圳来说，上海出台的“二手房核验价”是比较温和的政策，更多地考虑了实际的市场成交情况，稳定市场的价格走势。

如果不久之后，上海真的启动二手房指导价。那么高于指导价的部分，银行不予认定，不能贷款，相当于通过控制信贷来影响购买力。

用这种方式进行楼市调控，比深圳“一刀切”更加灵活，也更加温和。可以预见，下半年上海楼市趋稳的态势会更加明显。

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*免责声明：本文所有内容来自于上海链家、贝壳网、魔房财观等综合整理

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